지금 집을 팔거나 갈아 탈 계획이라면 이글은 당신을 위한 맞춤 가이드입니다. 주택 양도세 비과세 요건과 절세방법을최신규정으로 정리해 무엇을 언제 어떻게 준비할지 명확히 안내합니다. 1주택, 2주택 양도세, 1주택 양도세 비과세 조건, 상속주택 양도세, 주택 양도세 계산기, 3주택 양도세, 상가주택 양도세, 2주택 양도세 비과세 조건, 장기임대주택 양도세, 1가구 2주택 양도세 면제 조건, 1가구 1주택 양도세 면제 조건, 주택 양도세 절세방법까지 한 번에 확인하세요.
1가구 1주택 양도세 면제 조건(핵심)
✅ 1가구 1주택 양도세 면제 조건 · 1주택 양도세 비과세 조건
- 요건 : 양도일 현재 국내 1주택 + 보유 2년 이상
- 조정대상지역에서 취득 : 거주 2년 충족 필요(전입·공과금 등 객관 증빙 보관).
- 고가주택(실거래가 12억 초과) : 전액 비과세가 아닌 비례과세(12억에 해당하는 부분만 비과세).
- 장기보유특별공제 : 보유·거주기간에 따라 최대 80% 적용(1세대 1주택).
- 부수토지 범위 : 도시 외 10배 / 도시 5배(수도권 주거·상업·공업지역 3배)까지 주택에 포함 판단.
✅ 요건 요약 표
| 구분 | 기본 요건 | 조정대상지역 취득 | 고가주택(12억 초과) |
|---|---|---|---|
| 1가구 1주택 | 보유 2년 이상 | 거주 2년 추가 | 비례과세(전액 비과세 아님) |
| 장기보유특별공제 | 보유·거주기간 합산 최대 80% | ||
| 부수토지 | 도시외 10배 / 도시 5배 / 수도권(주거·상업·공업) 3배 | ||
2주택 양도세 & 2주택 양도세 비과세 조건 (일시적 2주택 특례)
- 종전주택 취득 후 1년 경과 뒤 신규주택을 취득한다.
- 신규주택 취득 후 3년 이내 종전주택을 양도한다. (조정→조정이라면 2년)
- 위 요건을 충족하면 1가구 2주택 양도세 면제 조건에 해당(비과세 특례 적용).
✅ 일시적 2주택 타임라인 표
| 단계 | 요건 | 기한 |
|---|---|---|
| 신규 취득 | 종전 취득 후 1년 경과 뒤 취득 | — |
| 종전 양도 | 신규 취득 후 종전 양도 | 3년 이내(조정→조정 2년) |
| 결과 | 2주택 양도세 비과세 조건 충족 | |
상속주택 양도세 & 주택수 제외 특례
- 주택수 제외 : 상속개시 후 일정 기간(예: 5년 이내) 및 지분·거주 요건 등을 충족하면 1주택 판정 시 주택수에서 제외할 수 있습니다.
- 양도 시 유의 : 취득가액 산정, 중과 배제 요건, 보유기간 기산일 등 상속 특례를 정확히 반영해야 합니다.
- 실무 포인트 : 상속지분이 40% 이하인 경우 등 사례별로 주택수 계산이 달라질 수 있으니 사전 점검이 필수입니다.
상가주택 양도세(겸용주택) 쟁점 — 상가주택 양도세
- 12억 이하 : 주택면적이 상가면적보다 크면 전부를 주택으로 볼 수 있어 비과세 판단에 유리합니다.
- 12억 초과 고가 겸용주택: 주택 부분만 비과세, 상가 부분은 과세되어 안분 계산 필요(양도일·면적·가격자료 중요).
- 실무 체크 : 전입, 용도변경 이력, 옥탑·주거실 면적 포함 여부 등을 서류로 정리해두면 분쟁을 줄입니다.
장기임대주택 양도세 — 공급지원 취지의 특례 활용
장기임대주택 양도세는 제도 변화가 잦습니다. 거주주택 비과세 횟수 제한 완화, 단기·장기 임대 유형별 중과 배제 범위, 임대등록 요건 충족 여부에 따라 절세 효과가 달라집니다. 임대주택 보유자는 거주주택 비과세와 임대주택 관련 특례를 함께 검토하세요.
3주택 양도세
- 정책 구간 확인 : 중과 배제·완화 규정의 적용 기간과 지역·가격 요건을 확인해야 합니다.
- 보유 2년 요건 : 기본세율 적용을 위해 보유기간 요건을 체크하세요.
- 혼인·취학·근무지 이전 등 특례 : 일시적 2주택 및 지방 저가주택 예외 등 예외 규정을 활용하면 절세 폭이 달라집니다.
주택 양도세 계산기 활용법 — 손택스·홈택스 모의계산
- 경로 : 홈택스 > 모의계산 > 양도소득세 자동계산 또는 손택스 > 양도세 간편모의계산
- 입력 : 거래가액, 취득가액, 필요경비, 보유/거주기간, 주택수, 고가주택 여부, 장기보유특별공제
- 해석 : 여러 시나리오(양도 시점·가액·경비 변동)로 비교해 최적의 양도 시기를 선정합니다.
- 신고기한 : 양도월 말일부터 2개월 이내 예정신고·납부(지연가산세 주의)
제가 직접 겪은 이야기(케이스 스터디)
- A씨(1주택·고가) — 강남권 1가구 1주택. 실거래가가 12억 초과라 비례과세가 적용되었습니다. 필요경비와 장기보유특별공제를 최대화해 세액을 크게 낮췄습니다. 포인트 : 고가주택은 “전액 비과세”가 아니라는 점을 먼저 이해해야 합니다.
- B씨(일시적 2주택) — 종전 취득 1년 이전에 신규를 매수해 비과세 탈락 위기. 잔금·등기일정을 재조정하여 신규 취득 후 3년(조정→조정 2년) 내 종전 양도를 완료, 2주택 양도세 비과세 조건을 지켰습니다.
- C씨(상가주택) — 실거래가 12억 초과 겸용주택. 주택 부분만 비과세로 안분 신고했습니다. 면적·공시가격·용도변경 이력 정리가 결과를 좌우했습니다.
주택 양도세 절세방법 — 실전 체크리스트
- 조정대상지역 취득 여부부터 확인하고 거주 2년 증빙(전입, 전기·가스 사용량, 관리비 등)을 미리 모아둔다.
- 고가주택(12억 초과)은 비례과세 구조를 이해하고 필요경비·장기보유특별공제를 최적화한다.
- 일시적 2주택은 “1년·3년(조정→조정 2년)” 타임라인을 캘린더에 등록해 마감 60일 전에 알림 설정.
- 상가주택은 면적·공시가격 안분과 용도변경 이력을 사전 검토한다.
- 장기임대주택 보유자는 거주주택 비과세 횟수 제한 완화 등 최근 특례를 반드시 반영한다.
- 모의계산으로 여러 시나리오를 돌려 최적의 양도 시점을 고르고, 양도월 말일부터 2개월 내 신고·납부를 철저히 지킨다.
지금 해야 할 행동
오늘 안에 5가지만 완료해 보세요.
- 내 부동산이 조정대상지역에서 취득했는지 확인하고 거주 2년 충족 여부 점검.
- 일시적 2주택이라면 1년·3년(조정→조정 2년) 마감일을 달력에 표시.
- 주택 양도세 계산기(홈택스/손택스)로 세액 시뮬레이션 3가지 시나리오 실행.
- 등기부등본, 전입신고, 공과금 영수증 등 증빙 폴더 만들기.
- 상속·상가·장기임대 등 특례 케이스는 체크리스트로 사전 점검.
필요하시면 댓글로 가격·일정·거주 정보를 남겨주세요. 맞춤 절세 시나리오를 바로 제안드리겠습니다.
자주 묻는 질문(FAQ)
- Q1. 1가구 1주택 양도세 면제 조건은 정확히 무엇인가요?
- A. 양도일 현재 1주택이고 보유 2년이면 기본 비과세입니다. 다만 조정대상지역에서 취득했다면 거주 2년이 추가되고, 12억 초과 고가주택은 비례과세가 적용됩니다.
- Q2. 2주택 양도세 비과세 조건(일시적 2주택)은 어떻게 판단하나요?
- A. 종전주택 취득 1년 경과 후 신규주택을 취득하고, 신규 취득 후 3년(조정→조정은 2년) 내 종전주택을 양도하면 비과세 특례가 가능합니다. 1가구 2주택 양도세 면제 조건에 해당합니다.
- Q3. 상속주택 양도세가 있으면 1주택 비과세가 막히나요?
- A. 아닙니다. 상속주택은 일정 요건을 충족하면 주택수에서 제외되어 1세대 1주택 비과세 판단에 불리하지 않게 처리할 수 있습니다.
- Q4. 상가주택 양도세는 무엇이 다르죠?
- A. 12억 이하 겸용주택은 주택면적이 상가보다 크면 전부 주택으로 볼 수 있으나, 12억 초과는 주택 부분만 비과세이며 상가 부분은 과세되어 안분계산이 필요합니다.
- Q5. 3주택 양도세는 지금도 중과가 큰가요?
- A. 적용 시기·지역·가격에 따라 상이합니다. 중과 배제·완화가 시행되는 기간에는 요건 충족 시 기본세율 적용이 가능하므로, 정책 기간을 반드시 확인하세요.
- Q6. 장기임대주택 양도세에서 챙길 포인트는?
- A. 임대등록 요건, 임대기간, 거주주택 비과세 횟수 제한 완화 등 변화 요소를 반영하세요. 임대·거주를 함께 가진 경우 거주주택 비과세 검토가 핵심입니다.
- Q7. 주택 양도세 계산기로 결과가 달라질 수 있나요?
- A. 예. 경비·취득가·양도시점·보유/거주기간 가정에 따라 세액이 크게 달라집니다. 최소 3가지 시나리오로 비교해 최적 시점을 찾으세요.
- Q8. 최종 신고 시 유의할 점은?
- A. 양도월 말일부터 2개월 내 예정신고·납부, 필요경비 증빙(중개보수·취득세·수리비 등), 전입·공과금 내역 등 거주 증빙을 정리하세요.